网传深圳二手房下架参考价 超七成房源低于参考价成交

发布时间:2024-07-16 11:12:11 来源: sp20240716

  深圳二手房下架参考价?仍继续执行,机构称超七成房源成交价已低于参考价

  11月2日,关于“深圳二手房下架参考价”的消息在网上流传。消息称,“今日(11月2日)21:00开始外网和门店可展示实际放盘价,但不能高于13.2万元/平方米,高于该价格的房源依然以参考价对外展示。”

  不过,这一消息在当晚并未应验。有媒体报道称“这一计划被相关部门要求暂停”。

  当日晚间,澎湃新闻登录深圳各大主流房产中介平台,各平台仍显示政府参考价。期间,也有中介平台闪现过房源真实挂牌价,不过数分钟后又恢复至参考价

  对于“二手房取消参考价”的消息,多家中介平台予以否认,房源真实挂牌价闪现也被指“是bug”。

  不过,有中介平台内部人士坦言,目前仍在与相关部门沟通与对接。

  截至目前,各中介平台仍显示政府参考价,部分低于参考价挂牌的房源则直接显示业主真实报价。

  深圳是全国首个提出二手房成交参考价格发布机制的城市。2021年2月8日,深圳建立二手住房成交参考价格发布机制,共有3595个小区被逐一“标价”。

  今年上半年,深圳的二手房指导价也出现优化。今年4月20日,市场消息传出深圳“二手房参考价”或与房贷解绑。网传信息显示,深圳二手房交易将执行新政策,即:指导价不取消,不调整;银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准,参考价仅作参考。上述消息并未官宣。不过,中行、建行、工行等银行已落实执行。

  多地二手房指导价已松动

  可以看到的是,在市场过热时期,多个城市通过二手房指导价或参考价等来稳定市场预期。

  深圳之后,多城跟进出台二手房指导价。据不完全统计,仅2021年,落实二手住房参考价制度的城市就有15个,包括深圳、北京、东莞、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、无锡、合肥、广州、金华、衢州、温州、上海等城市陆续推进二手房指导价或类似政策。

  参考价格的发布对楼市调控的效果也立竿见影。

  由于深圳将二手房参考价作为银行发放贷款的标准,在政策执行后,深圳二手房市场历经长达2年的低位盘整,2022年更是跌入谷底。

  深圳房地产中介协会此前发布的数据显示,2022年全年,深圳二手房录得(含自助)26853套,相比2021年44375套的录得量,下降幅度达到39.5%,创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值,二手房录得量连续2年低于新房成交量。

  不过,去年以来,在楼市下行压力下,二手房指导价的声音逐渐减弱。

  从目前各地的实施情况来看,诸葛数据研究中心高级分析师陈霄提到,实际上,从去年下半年开始很多城市就已经逐步放松了二手房指导价,去年6月底西安暂停发布指导价,成都、广州和东莞等城市指导价也进行了松动,实际交易和银行放贷基本不受指导价影响。

  去年7月初,西安第一个“官宣”暂停发布二手房指导价。彼时,西安市住建局相关工作人员表示,为支持刚性和改善性住房需求,促进房地产业良性循环和健康发展,西安发布《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》提出促进二手住房流通。目前暂停发布参考价,部分中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格,也可参照成交参考价挂牌。

  据克而瑞研究中心统计,除上海和深圳外,已有13个城市取消或放松这项政策。

  相比深圳的指导价,上海的价格核验机制由于未公开小区的具体价格,调整相对比较灵活,据业内人士反馈,去年以来,上海二手房的价格核验也在不断调整。

  此外,今年9月,北京市海淀区29个小区的二手房交易指导参考价进行优化。中介机构可对房源价格进行动态调整,可以按照正常的市场价格对外展示房源信息。

  超70%房源低于参考价成交

  58安居客研究院院长张波认为,二手房交易指导价的出台背景是在房地产市场快速上涨,尤其是部分区域板块二手房价非理性上涨的情况下。目的一方面是通过指导价让过热区域的二手房市场价格回归理性,去除市场内的投机行为,另一方面则是遏制个别中介机构为了抢房源,抬高售价扰乱二手房交易市场的恶意竞争行为,维护市场良性健康发展。

  业内认为,从当下市场来看,入场的几乎都是自住需求,再通过指导价来限制二手房价的意义已经不大。同时二手房市场现在面临更多是挂牌价和成交价的下行,而非上涨,解除指导价对市场的扰动性可能也并不强。

  乐有家研究中心最新数据显示,10月1日-26日,乐有家门店成交的二手房源里,已经有超七成是低于指导价售出的。这一占比与9月相比大幅度提升了10个点,与今年1月相比更是近乎翻倍的增长。

  按照乐有家监测数据,近4个月是深圳低于指导价成交房源占比的高峰期,从2023年7月开始一直维持在60%以上。同期深圳二手房成交均价也一直呈现下滑态势,业主进一步让利,议价空间也有所增加。具体而言,7-10月低于指导价成交的二手房里,大多数房源是低于指导价0%至5%,占比达到31%。

  从10月的成交情况而言,根据深房中协统计,10月深圳全市二手房录得(录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据,并非最终成交过户套数)3717套,环比增长率为15.8%,相比去年同期,同比增长率达到63.7%。

  房价方面,乐有家数据显示,10月深圳二手房成交价环比下跌2%。买方市场下,业主下调价格仍然是市场大势,10月深圳全市二手房挂牌价环比下跌0.8%,跌幅与9月持平。

  深房中协认为,随着10月对9月系列政策的消化,当前市场回升动力已开始显现出边际效应。总体而言,作为初次置业群体,其购房意愿决策的关键,更多取决于宏观经济走势与信心,而置换改善型群体,相比初次置业群体拥有更殷实的基础,反而是楼市调整时期的中坚力量。反观本轮市场效应,主要归功于置换群体的集中释放,而在总体市场观望氛围仍较浓的当下,能否顺利“卖旧”就决定了置换改善型群体“买新”的整体进程。而从此前政策支持的方向以及“银十”的成效可清晰地看出,尽可能减轻置换购房群体的压力,释放置换群体购买活力,对于整体带动楼市活跃能起到积极作用。因此,如何精准打通改善型群体“卖旧”的堵点,就成为未来能否持续发挥置换群体“稳楼市”中坚作用的关键。(澎湃新闻记者 计思敏)

【编辑:曹子健】