北京二手房:开门红未至 小阳春欠热

发布时间:2024-04-20 15:08:19 来源: sp20240420

  没有迎来“开门红”的楼市,正在为小阳春努力,但被称为市场先行指标的二手房,并未在2024年开年掀起太大波澜。根据北京市住建委官网数据统计,1月北京二手房网签12444套,环比上月下降4%,但与2023年1月“低基数”相比上涨49.8%。北京二手房网签量连续3个月维持1.2万套,成交保持平稳。

  针对北京二手房平稳状态,市场观点也分为两派,一方认为,1月平稳状态是为后续小阳春蓄力,加快的看房节奏是最好的证明;另一方则认为,随着广州、上海等地放松限购政策,北京如果最近在限购等政策方面没有超预期调整,2024年的小阳春热度很可能不会太高。当买卖双方间的博弈还在持续,没有迎来“开门红”的楼市,又能否迎来小阳春?

  延续“以价换量”

  持续3个月上涨后,北京二手房网签量止升转跌。2024年1月北京二手房网签12444套,较2023年12月的12963套有一定幅度下跌,但整体仍维持在1.2万套“荣枯线”上。

  从同比来看,1月北京二手房网签却是超预期的“好”,与2023年同期相比上涨近50%,但这一“好”的背后,不能忽略掉低基数因素,2023年1月春节假期影响成交规模,仅有8308套的网签量。

  “1.2万套的网签量符合市场预期。1月是楼市的传统淡季,而且2024年的1月也比较特殊,处于市场调整期。”一头部中介昌平回龙观片区负责人贾波告诉北京商报记者,与历史正常水平相比,1月的网签量还有一定提升空间,但按照近几月的市场交易状况来看,1月企稳是一个好的信号。贾波认为,2024年的1月也比较特殊,北京新普宅标准正式执行,大量的非普通住宅变为普通住宅,这需要时间来消化。

  诸葛数据研究中心高级分析师朱丽平指出,2024年1月北京二手房成交表现明显好于2022年(11875套)且仍处于近半年来较高位水平,2月即将迎来2024年春节,受春节假期影响成交量将会迎来下滑,预计节后3月市场活跃度上升。

  网签量保持平稳,北京二手房仍维持“以价换量”的态势。根据麦田房产数据统计,2024年1月二手房议价空间和2023年12月相比缩小0.2个百分点,买方在议价上的强势地位有所削弱。但1月的议价空间在最近一年中仍然处于高位,仅次于2023年12月。

  买方在当下市场议价优势明显,二手房市场延续了上月“以价换量”的态势,不过随着高性价比房源的持续消化,部分房东的心理预期短期触底,价格进一步下探的空间有限。

  进入1月之后,北京二手房挂牌量持续下降,麦田房产统计数据显示,1月北京二手房挂牌量和12月相比下降2.5%。

  北京商报记者了解到,部分二手房业主受政策和持续下调的价格影响,纷纷选择下架房源观望市场走势,北京二手房已告别挂牌房源的高速增长期。但挂牌量仍维持高位。

  能否迎来小阳春

  透过1月止升转跌的数据,2024年“小阳春”能否如期到来也成为市场关注的焦点,市场对此持有截然不同的观点。

  贾波称,自2023年9月之后,北京二手房成交是一个向下的状态,期间如果没有政策加持,可能会一掉到底。政策出台后,市场开始企稳,连续3个月保持1.2万套的水平。在贾波看来,从降到稳,再从稳到升,这被看作市场发射的信号。

  另有头部中介从业人士李锦表示,近期北京二手房成交量虽没有明显变化,但是咨询量和带看量有明显增加,而且客户的准确度很高,并不仅是随便看看。“可以说,这些都为后续小阳春的到来集聚力量。”

  一位不愿具名的地产分析师则直言,小阳春能否到来,最关键的因素是购买力。当前市场,买卖双方博弈还在持续,充满了试探与猜测,买方观望的同时找更加合适的机会上车,卖方则根据政策变化来调整心理预期。此前几个月,“着急卖”和“着急买”的都基本成交了,不着急的观望心态比较重,新的购买力能否快速补位,目前还有诸多不确定性。

  “如果没有大的政策调整,未来几个月的市场不会太差,但也大概率不会出现小阳春,购买力制约小阳春的出现。”上述地产分析师表示。

  中原地产首席分析师张大伟同样认为,2023年北京发布了2次大幅度的维持楼市稳定政策,其中9月初的政策影响短期市场成交放大了40%,而12月14日的政策影响力度降低,止住了市场下行,但成交量上涨幅度只有20%左右。所以如果最近在限购等政策方面没有超预期调整,2024年的小阳春热度很可能不会太高。

  购房者预期是关键

  对于后续市场的研判,包括张大伟在内的多位房地产分析师表示,政策“普照”之下,北京楼市正在恢复元气,但恢复程度如何,则取决于购房者买房置业预期能否修复。

  近期,包括上海和广州、苏州等一、二线热点城市开启限购松绑或者全面松绑,这代表了2024年楼市政策进一步宽松的方向。

  张大伟称,房地产市场在历经十几年快速发展后,与经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期“三期叠加”相对应,特别是经济转型期,购房者信心不足,很多房企爆雷影响了购房者的安全感,所以使得很多宽松政策对于市场的作用低于预期。

  2023年12月一轮宽松政策,对于市场的影响很快消化,市场再次期待政策继续加码。

  在张大伟看来,当下除了北京上海等少数核心城市依然限购,大部分城市宽松政策已经出无可出。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题,拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。从当前监测的数据来看,多个城市利率均出现了轻微的变化。但当前购房是收入稳定问题,叠加人口结构问题,依然影响房地产市场的稳定。

  整体看,未来房地产市场走势依然看政策,1月整体市场并不乐观,市场都期待2024年2月继续出台积极政策,特别是北京等城市的限购政策微调,市场需要政策拉动才能出现小阳春。

  北京商报记者 王寅浩 【编辑:曹子健】