2023地产深度调整,利好政策发力

发布时间:2024-03-03 06:30:33 来源: sp20240303

  2023地产深度调整,利好政策发力【在限制性政策退出与松绑的同时,“三大工程”不断推进,构建房地产新发展模式】

  2023年,我国房地产市场仍是深度调整的一年。楼市在“小阳春”后走入下行趋稳行情,股价低迷、持续出险、黯然退市,房企在艰难时期寻找出路与希望。

  令人欣喜的是,救市“大招”虽然迟来,但是政策力度与覆盖面超出预期。据中指研究院统计数据显示,2023年,全国已有超200省市(县)优化调整房地产政策,出台调控政策超660次,政策环境接近2014年最宽松阶段。

  时值年底,对于刚性、改善性需求以及房企融资的支持,中央以及地方还在进行强有力的发声并加快政策落地。

  政策持续发力

  对于2023年的房地产来说,可谓“政策大年”,转折点发生在7月下旬。

  2023年7月24日举行的中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。这一重大判断为房地产市场定调,并为后续的政策松绑打开空间,此后中央多个部门明确房地产政策优化方向,各地宽松政策密集出台,房地产行业迎来政策托底。

  随着8月底“认房不认贷”政策的开闸,以限贷、限购、限售、限价为主的“四限”政策在全国范围上演了退出与松绑的浪潮。与此同时,新房房贷利率、存量房房贷利率下调,购房首付比例下降、住房公积金调整、发放购房补贴、降低交易税费……一系列刺激政策出台,支持刚性和改善性购房需求。

  这一轮政策调整的最大特色是,核心二线城市和一线城市楼市政策的转向,武汉、厦门、沈阳、南京、郑州、合肥等城市退出限购,广州、杭州、苏州、成都等大幅度优化限购政策,还有北京、上海在12月14日使出“杀手锏”:放宽普宅标准、降低首付比例、下调房贷利率。

  一边是限制性政策的退出与松绑,另一边是“三大工程”的推进,构建房地产新发展模式。

  2023年12月份,中央经济工作会议召开,明确了“稳中求进、以进促稳、先立后破”的宏观总基调,释放了更加积极的信号。在房地产方面,此次会议提出,加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度,加快构建房地产新发展模式。

  “先立后破”是2024年房地产的重点,先建立新模式,做好新旧模式之间的衔接和切换。而“三大工程”正是建立房地产新发展模式的抓手,也是稳中求进的着力点。

  从短期来看,“三大工程”或成为新一轮驱动需求扩张的支点。从长期来看,“三大工程”力图解决结构性问题、供需错配等问题,助力房地产长期健康运行与稳定增长。

  市场仍在盘整

  在利好政策频出之下,市场反响如何?买卖双方信心是否恢复?房企销售如何?

  从市场表现来看,根据中指研究院监测,2023年,重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%,绝对规模为2016年以来最低水平。

  国家统计局数据显示,2023年1-11月份,全国商品房销售面积约10.05亿平方米,同比下降8.0%,其中住宅销售面积下降7.3%;全国商品房销售额约10.53万亿元,同比下降5.2%,其中住宅销售额下降4.3%。

  可以看出,全国商品房销售额在4、5月份“小阳春”达到高峰,后续几个月持续下行,且同比降幅不断扩大。

  中指研究院认为,从2023年全年来看,受疫情后需求集中释放的带动,一季度市场升温明显,年中量价出现回落,市场表现低迷,8月底中央及各级政府加大政策托底力度,9-10月新房销售同比降幅有所收窄,但政策效果持续性不足,年底市场仍旧面临下行压力。

  “2023年12月,北京、上海接连放松楼市政策,进一步释放政策利好。”中指研究院市场研究总监陈文静说。

  此外,从房企销售来看,据中指研究院统计,2023年,TOP100房企销售总额为约6.28万亿元,同比下降17.3%。

  中指研究院预测,从短期来看,各项支持政策落地见效仍需要一定时间,新房销售筑底企稳也需要时间,房企开工、投资或难有明显改善。2024年,随着稳投资举措进一步发力,“三大工程”加速推进,房地产开发投资降幅有望逐渐收窄。

  融资政策贵在落地

  行业深度调整、市场销售下行,购房者预期不强,政策持续发力,在这样的背景下,房企在过去一年,于困局中不断调整。

  保交楼、保壳与退市、债务违约与重组、融资环境破局……成为房企近两年的关键词。

  2023年以来,一众老牌房企退出资本市场,来自东方财富choice数据显示,A股有阳光城、泰禾、蓝光发展、嘉凯城等8家涉房企业退市。在港股市场,新力控股、三盛控股等3家房企退市。

  陈文静表示:“2023年,有10家房企发生债务违约,还有11家房企退市,要警惕房地产金融风险溢出,加大防范和化解房企风险。”

  面对退市风险,有直接退市者,也有努力护盘者,包括荣盛发展、金科股份、世茂股份、新华联等在内的房企都进行了不同程度的保壳计划。

  此外,部分房企也在积极化债。据中指研究院不完全统计,富力地产、融创中国、奥园集团等企业基本实现境内外债券重组或展期,龙光、花样年、时代中国、碧桂园等房企基本完成境内债券展期,华夏幸福、当代置业、绿地等房企基本完成境外债券展期或重组。

  值得关注的是,针对房企的融资政策,也在逐渐发力,诸如重大会议多次强调的“一视同仁”支持房企融资。

  2023年10月30日至10月31日,中央金融工作会议明确提出,“促进金融与房地产良性循环,健全房地产企业主体监管制度和资金监管,完善房地产金融宏观审慎管理,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。”

  随后,央行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会,落实中央金融工作会议精神和部署,坚持“两个毫不动摇”,一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求,对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。

  2023年11月底以来,包括中国银行、中国建设银行、中国工商银行、广发银行等在内的多家国有银行、股份银行密集召开房企座谈会,支持房企合理融资需求。

  中指研究院企业研究总监刘水认为,“一视同仁”支持房企融资政策效果需要明确的操作细则。政策的效果关键在落实,只有落实才能产生效果,有效落实需要建立长效机制和更加明确的操作细则。比如,从优化信贷措施、加快审批放款、明确尽职免责等方面入手,建立完善支持民营房企融资的长效机制。此外,对于提出的“三个不低于”,要制定明确的可操作的执行细则,有助于商业银行加快落地落实执行。

  660次

  根据中指研究院统计数据显示,2023年,全国已有超200省市(县)优化调整房地产政策,出台调控政策超660次。

  10.40万亿元

  据国家统计局数据显示,2023年1-11月份,全国房地产开发投资约10.40万亿元,同比下降9.4%。其中,住宅投资约7.89万亿元,同比下降9.0%。

  约10.53万亿元

  据国家统计局数据显示,2023年1-11月份,全国商品房销售面积约10.05亿平方米,同比下降8.0%,其中住宅销售面积下降7.3%;全国商品房销售额约10.53万亿元,同比下降5.2%,其中住宅销售额下降4.3%。

  6.28万亿元

  2023年,TOP100房企销售总额为约6.28万亿元,同比下降17.3%。

  新京报记者 段文平

  (来源:新京报) 【编辑:刘星辰】