万科2023年报业绩会:回应关切,全力行动,有充分信心战胜阶段性挑战

发布时间:2024-06-25 19:47:10 来源: sp20240625

原标题:万科2023年报业绩会:回应关切,全力行动,有充分信心战胜阶段性挑战

3月29日,万科召开年报业绩会,受到广泛关注。对于近期市场高度关切的问题,万科坦诚回应,将全力行动,有充分信心战胜阶段性挑战。董事会主席郁亮于会上表示,万科管理团队坚决不躺平,一定会跨过这个阶段性关口,公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度,保障更厚的安全垫。通过这些工作,未来两年削减付息债务1000亿元以上,以确保公司安全。他也相信公司过去多年在开发经营服务所建立的能力,有助于万科在行业新发展阶段成为优秀的企业。

业内人士分析,从业绩会管理的表态和年报情况来看,市场不必过度担心万科的安全。首先,万科的基本面仍是安全的,尽管部分数据短期呈现压力,但仍实现了正向现金流,融资结构和成本也在进一步优化;其次,万科自身也正在全力以赴,从全力销售到积极推动大宗资产交易,再到REITs和经营贷置换,再到承诺两年降杠杆1000亿,可以看到万科在全方位采取行动。

有信心和能力应对挑战,未来两年将削减付息债务1000亿

现金流安全是第一要务。事实上,从年报财报数据来看,万科在这一轮前所未有的多重挑战下,依然是比较安全的。销售承压之下,万科已连续15年经营性现金流为正,剔除预收房款的资产负债率为65.5%,从2018年的76%的高点连续5年下降。

关于近期外界普遍关注的金融机构对万科的支持力度问题,万科总裁祝九胜于业绩会上表示,金融机构对万科的支持态度是肯定的,力度是足够的。2023年,万科新获融资约900亿,融资总量基本稳定,为了增加融资端的安全垫,公司正在与金融机构积极商谈各种融资方案,银团贷款代表了一种合作的可能。

祝九胜也坦承,目前挑战主要来自三方面,一是行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡带来的挑战,过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差,随着交付高峰的过去,这个剪刀差压力2024年将全面下降;二是融资模式改变,由于万科信用优势强,过去是行业内唯独两家以总对总模式融资为主的企业,因此从过去总对总转向项目制,比其他企业更需要适应时间,目前金融机构非常支持,会给1到3年的适应期。三是部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态,与银行的贷款利率之间也存在剪刀差,公司将努力提升经营业务的EBITDA、NOI。近期公司有望成为行业内实现三种经营性REITS的企业,也说明了公司在经营性业务的能力优势,相信未来经营贷会给公司提供新的资金来源。

对于后续的偿债安排,祝九胜表示,今年公司年末在手资金998亿,是一年内到期刚性有息负债的1.6倍,整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好了充足的安排,目前境外仅二季度还有到期债券,到期金额折合人民币约56亿左右,公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。

除了严守财务安全,为了提高安全垫,万科也将采取全力以赴的行动。除销售端继续坚持跑赢大势目标外,还将继续通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”,大规模增厚安全垫。通过这些行动,坚定降杠杆,未来两年削减付息债务1000亿元以上。

构建面向房地产新发展模式的核心竞争力,立足可持续健康发展

仅仅是保障现金流安全活下去并不足以穿越周期。伴随房地产新发展模式到来,对房地产行业的能力提出了全新的要求。好产品、好服务,已成为房地产新发展模式的核心竞争力。

万科作为最早意识到行业转型的企业之一,已逐渐建立起面向房地产新发展模式的核心能力。在传统住宅产品上,万科不断提升产品品质和交付服务,高质量交付28.9万套,交付即时满意度97%,客户售后满意度97%,年内多个项目荣获鲁班奖、詹天佑奖等中国建筑行业大奖,并在交付阶段推进“交付即办证”,年内191个项目的客户在收房现场拿到房产证。同时,租购并举大趋势下,万科长租公寓的规模和效率持续保持行业第一,并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利,共运营管理租赁住房23万间,累计开业18万间,布局全国31个城市,服务客户超过80万人,客户满意度95%,全年出租率达96%,超过60%客户选择续租。此外,万科的居住服务也持续保持业内领先。年报显示,万科物业2023年荣获“中国住宅物业服务力TOP1企业”、“中国物业服务质量领先企业”等多项行业荣誉,并成为第三方机构发布的物业行业首份《物业管家发展白皮书》中的主要正面样本。

伴随公募REITs试点持续深入,将有效解决经营性业务资产过重,投资回收周期过长的难题。而万科则有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。此前,万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段,万纬物流REIT已于交易所正式发布,长租公寓REIT目前也在积极申报中。REITs突破将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环,实现资产和资金更高效、更良性的运转,保障经营性业务的可持续发展。

对于房地产市场的长期发展,万科保持了其一贯的信心。郁亮于业绩会上表示,万科始终认为住房需求需要动态去看,未来空间依然广阔,目前存在超跌。一方面,住房需求无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面,城镇化的进程没有结束,目前正在恢复,新增住房需求依然存在。综合来看,未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平方米,显然是超跌了,随着政策力度不断加大和效果的逐步体现,相信市场会逐渐恢复。此外,“三大工程”将促进经济回升向好,也为房地产企业提供更多发展空间,万科将会积极参与。

郁亮还提到,今年两会期间住建部倪虹部长曾表达了对房地产企业的寄语,“谁能抓住机遇、转型发展,谁能为群众建设好房子、提供好服务,谁就能有市场,谁就能有发展,谁就能有未来”。对此,郁亮表示,万科将持续提供好产品、好服务,全力迎接好的未来。

(责编:崔元苑、李源)